組成から償還まで、
ファンドの全フェーズを
「完全独立」の鑑定評価で支える。
年間100件超・全国対応の評価実績と、監査・行政チェックにも耐えうる評価クオリティ。
令和8年（2026年）監督指針改正による行政処分リスクを、入口・期中・出口すべてで回避します。
不動産特定共同事業法（不特法）が定める契約成立前書面の鑑定評価・賃料鑑定の義務化から、売却価格の妥当性立証まで。資本・人的関係のない独立した鑑定業者が、全国の対象不動産を公平・公正に評価します。
フェーズ別｜改正で求められることと、弊社のサービス
事例非開示時の売買・賃料鑑定の義務化。鑑定を取らない場合も「評価額等との差額の理由」記載が必要に。
- 非利害関係人売買事例・近傍事例が開示できない場合の鑑定評価
- 利害関係人からの物件取得・自社保有不動産の組み入れ時の鑑定評価
- 利害関係人との賃貸借契約締結時の賃料評価
- 旧ファンドから新ファンドへの組換時の鑑定評価
- 再組成後の新ファンドにおける取得時の鑑定評価
財産管理報告書の説明事項が拡充。出資金使途の実績や開発進捗など、投資家への情報提供を充実。
- 期中入替・追加取得時の鑑定評価
- ファンド・中途解約対応のための期末定期評価
- 期中の利害関係人との賃貸借契約締結・条件変更時の賃料評価
- 特例事業者（SPC）の期末決算・監査法人対応評価
利害関係人への売却・自社保有化・他ファンド組入時は「正式な鑑定評価」が完全義務化。評価額から概ね1割以上の乖離は理由の説明があってもNG。
- 利害関係人への売却・自社保有化・別ファンド組入時の鑑定評価
- 対象不動産変更型ファンドで期中に資産を売却する場合の鑑定評価
- 第三者売却時に価格の妥当性を証明・開示する場合の鑑定評価
「1割ルール」は、説明では越えられない。
だから評価額そのものの精度が問われます。
1割ルールとは、不動産特定共同事業法施行規則40条5号に基づき、利害関係人への売却等を鑑定評価額の概ね±1割以内に制限するルールです（令和8年（2026年）12月1日以降に締結される契約に適用）。
規則40条5号は、鑑定評価額と実際の売却額の差額について合理的な説明を求めるものではなく、説明の有無で許容範囲が変わるものではありません。実勢価格とズレた評価額は、そのまま取引不能・法令違反リスクに直結します。弊社は厳格な監査対応で培った評価ロジックと豊富な取引データで、実態に即した適正な評価額を提示します。
（−1割超）
（＋1割超）
バリューワークスの3つの強み
全国47都道府県・様々なアセットタイプに対応
都心のオフィス・レジデンスはもちろん、地方都市の収益物件、空き家・古民家再生、リノベーション物件まで、全国各地の多様なアセットタイプを評価してきた豊富な実績。現地調査から価格算定まで全国対応します。
監査法人対応で培った、反論の余地を与えない評価クオリティ
上場企業等の監査法人対応で、厳格な会計監査・価格検証をクリアしてきた高度な評価クオリティ。監督官庁への事前相談や投資家への情報開示でも、高い説得力と客観性を担保します。
「完全独立」の鑑定機関としての信頼性
不特法および監督指針に定められた利害関係者排除の要件をクリア。事業者様との資本関係・人的関係のない中立な立場から評価書を発行するため、コンプライアンス上の疑義を一切生じさせません。
こんなお悩みはありませんか？
※行政処分リスクに繋がる案件では、鑑定報酬の安さのみで判断されることは大変危険です。
ご依頼の流れ
中間報告（評価額内示）で契約成立前書面の作成を先行できます
物件概要書・登記事項証明書・課税明細書等をもとに、評価目的や納期を確認します。
利害関係に該当しないことを相互確認のうえ、費用とスケジュールを提示。必要に応じ机上査定で概算評価額レンジを事前にお伝えします。
全国各地の対象不動産を実地調査し、精緻な分析を実施します。
契約成立前書面に記載可能な概要データおよび鑑定評価額を先行提示します。
評価条件や前提事項に齟齬がないか、開示スケジュールに合わせてドラフトを確認いただきます。
電子署名済み鑑定評価書データ（PDF）にて速やかに納品します。
よくあるご質問
- Q. 不動産特定共同事業の地方・小規模な再生案件でも対応してもらえますか？
- A. 対応可能です。全国で年間100件以上の実績があり、地方都市や用途変更案件等の評価実績も豊富です。案件規模に応じてお見積りします。
- Q. 不特法ファンドの組成スケジュールに合わせた短納期でも対応可能ですか？
- A. クラウドファンディング等の組成スピードに合わせ、最短納期でのドラフト提示など柔軟に対応します。まずは日程をご相談ください。
- Q. 不特法の償還後に自社の固有財産として保有するだけでも鑑定評価は必要ですか？
- A. はい、必須です。規則40条5号の「売却等」には自己の固有財産とする行為・他の不特法契約の財産とする行為も含まれます。
- Q. 合理的な理由があれば、1割以上乖離した価格で自社保有化できますか？
- A. 認められません。鑑定評価額に相当する額（概ね±1割以内）が求められ、説明の有無で許容範囲は変わりません。
- Q. 簡易な価格調査報告書や意見書でも対応可能ですか？
- A. 不可です。求められるのは不動産鑑定評価法に基づく正式な鑑定評価であり、弊社は要件を満たす正式な鑑定評価書（各論3章適用）を発行します。
- Q. 第三者委員会の委員就任ではなく、書面のみの提出で足りますか？
- A. 評価書および書面による客観的意見書の作成・納品に特化しています。委員会等への継続的な参画は独立性の観点からお断りしています。
運営会社
- 社名
- 株式会社バリューワークス
- 所在地
- 〒104-0061 東京都中央区銀座1-18-6 井門銀座一丁目ビル3階
- 設立
- 2019年
- 事業内容
- 不動産鑑定評価・賃料鑑定（不動産特定共同事業法対応）、不動産コンサルティング
- 不動産鑑定業者登録番号
- 東京都知事（2）第2730号
- 連絡先
- TEL：03-6264-4216 FAX：03-6264-4217
